Manutenção

 ALGUNS DOS NOSSOS SERVIÇOS 

 

EQUIPAMENTOS DA ENGENHARIA DIAGNÓSTICA

 A importância das manutenções

O processo de recuperação de qualquer edificação é influenciado substancialmente pela qualidade da gestão da manutenção. Os custos com a recuperação dos sistemas que apresentam baixo desempenho são muito elevados, daí a necessidade de promover ações proativas para que a edificação possa atingir a sua vida útil de uma forma econômica e previsível. Toda obra precisa de um cronograma e de uma política de gerenciamento de manutenção de acordo com suas características. Quando o processo é bem conduzido por especialistas, os custos com as reparações caem vertiginosamente, podendo ficar em patamares menores que 1% ao ano com relação ao valor do imóvel.

Sendo detectado qualquer princípio de manifestação patológica haverá a necessidade imediata de uma intervenção para o restabelecimento do desempenho da edificação. É bom lembrar que a maioria dos desgastes nos sistemas construtivos poderão ser previstos estatisticamente, desde que haja uma gestão profissional.

 

Toda obra necessita da manutenção predial  

Toda edificação necessita de manutenção, independente da sua idade e da forma com que foi construída. A partir de julho/2013 a obrigação da manutenção de prédios residenciais passou a ser também um problema de ordem legal, conforme as Normas Técnicas Brasileiras de Desempenho (NBR 15573) que estabelece responsabilidades para construtoras / incorporadoras, fornecedores de materiais, autores de projetos e para o próprio condomínio como gestor da manutenção preventiva.

Os maiores problemas nas estruturas vêm ocorrendo em edificação que mantem os processos de manutenção de uma forma amadora e executando as reparações estruturais apenas quando se observa visualmente o surgimento de corrosão nas armaduras, encarecendo muito os custos com as correções. Com o desenvolvimento tecnológico surgiu a chamada manutenção preditiva que nada mais é do que alguns precedimentos científicos que servem para monitoramento periódico das estruturas, antecipando-se aos picos dos processos corrosivos, o que minimiza significativamente os custos com suas reparações.

A Dacon atua na área de engenharia diagnóstica através de especialistas que realizam procedimentos de inspeções, auditorias e perícias técnicas, além do monitoramento periódico do processo de corrosão de armaduras por amostragem, através da fixação de sensores nas peças de concreto armado.

As investigações periódicas no concreto armado ocorrem través de leituras programadas dos potenciais de corrosão e de outros parâmetros técnicos, identificando os problemas ainda na sua fase embrionária, anos antes do surgimento visual das degradações, o que gera grade economia financeira para as obras de manutenção, além da diminuir os transtornos causados com grandes intervenções no futuro.

Os processos de manutenção dos edifícios são fatores importantes para que os mesmos possam atingir a sua vida útil, independentemente da qualidade da construção que foi submetida a edificação. Toda obra precisa de uma política de gerenciamento de manutenção para a implementação dos reparos ou de recuperação dos sistemas construtivos. O ideal é que as manutenções sejam planejadas e gerenciadas por especialistas para reduzir os custos das operações, minimizar os riscos e otimizar os processos de operacionalização.

As manutenções prediais podem ser classificadas de acordo com algumas características que levam em consideração a necessidade de uso, custos, nível de facilidade ou de dificuldade nas execuções e grau de desempenho. Por exemplo, se uma lâmpada deixa de funcionar em um acesso onde existem outras lâmpadas no entorno, embora o equipamento precise ser substituído, não provocará um grande impacto no uso da edificação. Quando se trata do funcionamento de bombas hidráulicas, sistemas de segurança e fornecimento de energia elétrica, o impacto negativo vai aumentando e a resposta deverá ser bem mais rápida do que a troca da luminária do exemplo anterior. Existem  problemas na edificação que, se não detectados logo no início, poderão causar grandes prejuízos financeiros no futuro e até mesmo colocar em risco a edificação. São os casos das manifestações patológicas que ocorrem no sistema estrutural e nas instalações elétricas, hidrossanitárias e combate a incêndio. Diversos prédios desmoronam todos os anos e em quase todas as regiões do país pela ausência ou deficiência de  um sistema de manutenção adequado.

Para uma edificação atingir sua durabilidade prevista é necessária a execução sincronizada de uma série de ações técnicas, administrativas e financeiras, que na visão da engenharia diagnóstica, divide o produto imobiliário nas fases de PLANEJAMENTO, PROJETO, EXECUÇÃO, ENTREGA e USO, denominadas de “PPEEU” (Gomide, 2015). As três primeiras fases são de responsabilidade exclusiva da construtora, enquanto que a última é de responsabilidade dos proprietários. Já a "fase de entrega" consiste no ato em que a construtora entrega o imóvel para seu proprietário, de modo que envolve responsabilidades de ambos.

 

 Tipos de Manutenção 

Manutenção Corretiva – Consiste em um método baseado em ações não programadas para recuperar os sistemas construtivos de um edifício. As intervenções somente ocorrem quando os equipamentos perdem as suas funções ou  quando a estrutura apresentar um nível de desempenho inferior ao esperado. A manutenção corretiva é também conhecida como o processo “operar até quebrar” que têm custos elevadíssimos ( o mais oneroso de todos os tipos), provocando os maiores prejuízos financeiros.

Manutenção Preventiva-  Consiste em um sistema caracterizado pela aplicação de um programa regular de vistorias e inspeções técnicas, visando prevenir manifestações patológicas nas instalações dos edifícios, com procedimentos de  ajuste, limpeza, lubrificação, substituição de peças, calibração e reparo de componentes de equipamentos, além de uma investigação holística nas principais peças estruturais, identificando possíveis anomalias, ainda na sua fase inicial. Costuma-se dizer que “é melhor prevenir do que remediar” e isso nunca esteve tão presente na necessidade de preservação dos edifícios. 

Manutenção Preditiva – É um sistema de manutenção baseado em medições, aferições e possível monitoramento do desempenho de equipamentos ou da própria estrutura, cujas evidências se dão através da medição de trincas, flechas,  desgastes das estruturas, nível de vibração de equipamentos, monitoramento da alteração de temperatura, pressão ou outros parâmetros que fogem da escala normal padronizada. Os relatórios deste processo servirão para nortear a necessidade  de substituição de peças de instalações do edifício ou recuperação das estruturas em função dos seus ciclos de vida útil ou de indícios de perda de desempenho. A limitação do uso da manutenção preditiva está na disponibilidade de uma técnica efetiva de monitoramento e depende do conceito do custo X benefício de cada caso. A aplicação correta de um programa de manutenção preditiva poderá trazer os seguintes benefícios: disponibilidade máxima dos equipamentos, planejamento efetivo da mão de obra, facilidade de reposição de peças com a manutenção de um estoque mínimo, segurança operacional, qualidade da própria manutenção e gerenciamento global dos recursos. Diversas tecnologias foram desenvolvidas para auxiliar nos procedimentos de manutenção preditiva, dentre as quais se destacam: análise de vibração e ruído, emissão acústica, análise da lubrificação de sistemas mecânicos, termografia, ensaios não destrutivos, medidas de fluxo, análise de motores elétricos, detecção de vazamento e monitoramento da corrosão.

Manutenção Proativa – É um método onde há a atuação simultânea de mais de um dos sistemas citados anteriormente, de forma sistêmica com a finalidade de garantir o maior nível de conservação e de desempenho do edifício, É também conhecida como “manutenção produtiva” em função da aplicação simultânea de inúmeras técnicas e ferramentas de análise para alcançar níveis de desempenho superior aos das edificações que não adotam este procedimento. Este procedimento se originou nas manutenções de aeronaves e  de máquinas importantes da industria mecânica,evitando falhas operacionais, consequentemente grandes prejuízos financeiros. Geralmente se aplica em grandes edifícios para prolongar  a sua vida útil em função dos grandes investimentos aplicados.

 

 Custos da manutenção 

Segundo estudos científicos, os valores das obras de manutenção predial no Brasil chegam até 2,5% dos custos totais da construção original, cujos desembolsos serão menores na medida em que o processo seja conduzido de forma técnico-científica através do gerenciamento de profissionais especialistas no assunto. Um sistema de manutenção proativo bem planejado e gerenciado adequadamente poderá reduzir os custos das operações a valores menores que 1% / ano  do custo da obra. Olhando para um cenário macro-econômico, os custos com o processo de manutenção corretiva no Brasil chegam a um percentual alarmante de 3,5 % do PIB / ano, o que mostra a quantidade de dinheiro que está sendo" jogada pelo ralo" e que poderia ser investida em outras áreas Além dos vultuosos prejuízos financeiros causados aos proprietários de imóveis e condomínios pela falta de manutenção adequada nas obras, os procedimentos corretivos causam grandes transtornos operacionais, ambientais, sociais e financeiros.

O conceito de manutenção está ligado subjetivamente ao estado de preservação de todas as partes construtivas de uma obra, além dos conceitos objetivos relacionados. Porém, muitas obras deixam de ser utilizadas muito antes da sua vida útil em função da obsolescência que fazem com que as mesmas percam a sua funcionalidade por questões usuais. Outras precisam de manutenção corretiva em função de erros de projeto e/ou de execução que colocam em risco a edificação. É bom lembrar que toda obra precisa de manutenção e não tem "vida eterna", devendo o projetista estimar a sua vida útil juntamente com um plano de ações preventivas que reduzirão os riscos de problemas patológicos futuros. Na medida em que a manutenção preventiva falha ou é ausente, problemas poderão surgir, exigindo procedimentos mais complexos do processo de manutenção corretiva que têm custos muito elevados.

 

O aspecto legal da  manutenção

No Brasil a manutenção das edificações é obrigatória e regulada através da NBR 5674/2012 e deverá ser realizada por profissional habilitado, preferencialmente especialistas, de acordo com o sistema de manutenção desenvolvido ainda na fase de projeto. Apesar das recomendações normativas e da imposição legal do Código de Defesa do Consumidor que obriga as incorporadoras a cumprirem as normas técnicas, é comum observar prédios sendo entregues sem o Manual de Uso e Manutenção. Em algumas situações existe o manual, mas em desacordo com as normas técnicas brasileiras, o que constitui um desrespeito da legislação vigente.

Em 2013 a ABNT criou as Normas de Desempenho NBR 15.575 com a finalidade de balizar direitos e obrigações de  construtoras, incorporadoras, projetistas, fornecedores de material e construção e até mesmo dos próprios usuários que passam a responder por suas ações ou omissões por períodos que vão bem além dos prazos da garantia legal do edifício. A partir da NBR 15.575  a responsabilidade das incorporadoras e de seus fornecedores envolve as fases de planejamento, projetos, execução e entrega da edificação, enquanto que a responsabilidade dos usuários consiste nas fases de uso e manutenção. Somente para se ter uma ideia, o prazo mínimo para que um sistema estrutural residencial funcione adequadamente passou a ser de 50 (cinquenta) anos a partir da vigência desta norma, sobre a qual estarão todos os envolvidos sujeitos a ações de indenização, ou até mesmo responder criminalmente, caso ocorra alguma lesão ou morte de pessoas.

 

  Sistemas investigativos  

A Engenharia Diagnóstica é um ramo do conhecimento que deu seus primeiros passos no mundo após a segunda guerra mundial. No Brasil, apenas em 1987, a partir dos esforços do Eng. Tito Lívio Gomide / São Paulo (considerado pai da engenharia diagnóstica) foram dados os primeiros passos sobre as degradações de obras de concreto armado e protendido que antes se imaginavam eternas.
Somente com o envelhecimento dos prédios o mundo científico começou a dar seus primeiros passos nessa nova área, sendo consenso no Brasil a divisão das investigações diagnósticas em cinco categorias de acordo com seus custos e complexidade.

 

VISTORIA - É a simples constatação de um fato, uma condição ou um direito relativo a uma edificação, mediante a verificação "in locu" através de técnicos experientes e geralmente sem uso de instrumentos sofisticados.
 
INSPEÇÃO - Acrescenta aos elementos da vistoria a análise técnica e grau de risco.  É realizada através de especialistas e com o uso de instrumentos específicos.
 
AUDITORIA - acrescenta aos elementos da inspeção o atestamento ou não atestamento de conformidade com relação a dispositivos legais, normas técnicas ou procedimentos padrões.
 
PERÍCIA - acrescenta aos elementos da auditoria a determinação da origem, causa e mecanismos dos processos investigados.
 
CONSULTORIA - acrescenta aos elementos da perícia o prognóstico e a prescrição da solução dos problemas, quando possível.

 

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